Odnośnie wytycznych co do ustanawiania szerokości pasa gruntu, na którym ma być ustanowiona służebność, należy wskazać, że dla urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych nie zostało wydane rozporządzenie o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci wodociągowo-kanalizacyjne. W aktualnie obowiązującym stanie prawnym obowiązują tylko dwa akty prawne, które regulują strefy kontrolowane, tj. dla sieci gazowych (Rozporządzenie Ministra Gospodarki z 26.04.2013 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe i ich usytuowanie (Dz.U. poz. 640) oraz strefy bezpieczeństwa dla rurociągów paliwowych (Rozporządzenie Ministra Gospodarki z 21.11.2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie (Dz.U. z 2014 r. poz. 1853). Strefy te stanowią dla przedsiębiorców przesyłowych, operatorów sieci gazowej i paliwowej zakres pasa służebności.
Z uwagi na brak jednolitych wytycznych dla branży wodociągowo- kanalizacyjnej w zakresie określania stref ochronnych (pasów technologicznych), aktualnie trudno jest wskazać jednoznacznie, jaki docelowy pas terenu nieruchomości obciążanej służebnością przesyłu jest niezbędny do korzystania z tej nieruchomości przez przedsiębiorstwa z branży. Należy jendakowoż wskazać, że obszary nieruchomości, wyznaczane przez przedsiębiorstwa przesyłowe wodociągowo-kanalizacyjne, niezbędne do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń, determinowane są m.in. rodzajem urządzeń, ich stanem technicznym, stosowanymi materiałami do budowy urządzeń, wykorzystaniem nowoczesnych metod budowy, remontów, usuwania awarii (tak: S. Szewczuk (w:) Służebność przesyłu w praktyce na przykładzie przedsiębiorstw wodociągowo- kanalizacyjnych pod red. naukową B. Rakoczego, wyd. Wolters Kluwer, Warszawa 2017). Powyższe uprawnia do stwierdzenia, że w obecnym stanie prawnym to przedsiębiorcy przesyłowi z branży wodociągowo-kanalizacyjnej, jako operatorzy sieci, są uprawnieni do określania pasów ochronnych niezbędnych do ustalenia treści i zakresu służebności przesyłu.
W sytuacji jednak gdy sprawa dojdzie do etapu postępowania sądowego, w postępowaniu takim winien zostać powołany dowód z opinii biegłego z zakresu budowy i eksploatacji danego rodzaju urządzeń wodociągowych i/lub kanalizacyjnych, chyba że druga strona postępowania nie będzie negować wskazanej przez przedsiębiorstwo strefy ochronnej .
Biegły ten powinien wyjaśnić sądowi: jaki obszar nieruchomości jest konieczny do prawidłowej eksploatacji przez przedsiębiorcę z konkretnych urządzeń, czyli jaka powinna być szerokość tzw. pasa służebności, oraz w jakim obszarze nieruchomości właściciel będzie musiał znosić określone w przepisach lub w wytycznych przedsiębiorstw ograniczenia i zakazy związane z istnieniem urządzeń przesyłowych (np. zakaz zabudowy lub sadzenia roślin), czyli jaka powinna być szerokość tzw. strefy ochronnej. (tak: S. Szewczuk, Służebność przesyłu…).
W postępowaniu sądowym, sąd powinien wyznaczyć także biegłego z zakresu geodezji, którego rola sprowadza się do zobrazowania na mapie w odpowiedniej skali, jaki jest dokładny przebieg infrastruktury przesyłowej, oraz wykreślenia granic pasa służebności, zgodnie z ustaleniami dokonanymi uprzednio przez eksperta z zakresu budowy i eksploatacji urządzeń. Biegły ten odpowiada zatem za wyznaczenie obszaru, na którym przedsiębiorca przesyłowy będzie wykonywał uprawnienia wynikające z służebności przesyłu (tak: S. Szewczuk, Służebność przesyłu…).
W przypadku braku takiego oznaczenia okazać się może, ze dojdzie do niewłaściwego zastosowania art. 3051 k.c. przez niepełne określenie zakresu, w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości w związku z ustanowioną służebnością przesyłu (tak: S. Szewczuk, Służebność przesyłu…).
I w końcu, w postępowaniu o ustanowienie służebności przesyłu powinien zostać powołany dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Celem tej opinii jest oszacowanie, jaka powinna być wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości z tytułu obciążenia tej nieruchomości służebnością przesyłu. Spotyka się niekiedy w praktyce sądów powszechnych, że powoływanie biegłego w zakresie wyceny nieruchomości następuje bez uprzedniego pozyskania opinii dotyczącej szerokości pasa służebności (strefy ochronnej). Taki stan rzeczy uznać należy za nieprawidłowy i dalece niepożądany, gdyż powołany przez sąd biegły rzeczoznawca majątkowy z natury rzeczy nie ma dodatkowych kwalifikacji w zakresie geodezji lub w dziedzinie projektowania i budowy konkretnych urządzeń przesyłowych, a co za tym idzie taka opinia w kwestii rozstrzygania w operacie o szerokości obowiązującej strefy ochronnej, jest wadliwa, gdyż wychodzi poza zakres posiadanej wiedzy specjalnej i powinna być podważana w zarzutach do opinii przez uczestnika postępowania – przedsiębiorcę przesyłowego. W postępowaniu sądowym parametry stref ochronnych urządzeń (pasów technologicznych, obszarów oddziaływania itp.) powinni zatem określać biegli będący specjalistami w dziedzinie poszczególnych urządzeń ( por: S. Szewczuk, Służebność przesyłu…).
Dla określenia zakresu pasa ochronnego przywołać należy postanowienie Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 22.12.2014 r., II Ca 419/14. Otóż Sąd ten w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, w sprawie, w której spór dotyczył m.in. szerokości pasa ochronnego (technologicznego), na pytanie: czy należy rozszerzać strefę służebności poza pas »do korzystania« i objąć tą strefą także pas »oddziaływania«, to jest, czy pas służebności powinien być powiększony w obie strony o pas samego ograniczenia właściciela nieruchomości w możliwości dokonywania określonych działań (art. 285 § 1 k.c. – obciążenie drugiego typu) bądź o pas, w którym właścicielowi nieruchomości nie wolno wykonywać określonych uprawnień (art. 285 § 1 k.c. – obciążenie trzeciego typu), zajął stanowisko , że brzmienie art. 3051 k.c. wyklucza możliwość poszerzenia pasa służebności o pas przekraczający granicę obciążenia z art. 285 § 1 in princ. k.c. (pas do korzystania). W swoim uzasadnieniu Sąd ten wskazał również, że należy pamiętać, że pas służebności to linie wykreślone przez geodetę, czyli pas ten musi być uwidoczniony na mapie i taka mapa z projektem wytyczenia służebności wraz z postanowieniem jest potem podstawą do ujawnienia obciążenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Nie może to być zatem dowolny pas gruntu, ale ściśle określony i wrysowany w mapę przez uprawnionego geodetę. Należy ponadto mieć na uwadze, że urządzenie przesyłowe jest inwestycją liniową, a nie punktową, stąd strefa służebności (pas eksploatacyjny) nie może każdorazowo uwzględniać konfiguracji konkretnej działki, bo raz urządzenie biegnie środkiem, raz skrajem, raz „odcina” część działki, innym razem biegnie wzdłuż granicy. Niepodobieństwem jest zatem, aby pas służebności obejmował nieregularną siatkę trójkątów, wielokątów „odciętych” przez urządzenie, lecz ów pas ma biec liniowo, przez wszystkie nieruchomości (nie tylko przez działkę wnioskodawców). Liniowy przebieg pasa służebności „do korzystania” przez przedsiębiorcę przesyłowego jest zdaniem Sądu Okręgowego fundamentem regulacji z art. 3051 k.c.
Kwestią, która wymagała także rozstrzygnięcia w sprawie rozpoznawanej przez ww. Sąd Okręgowy była celowość, bądź niecelowość zlecenia geodecie wkreślenia w mapę trasy dojścia i dojazdu do wodociągu od drogi publicznej wzdłuż całej działki (…) aż do styku z wodociągiem. Zdaniem Sądu Okręgowego nie było podstaw po temu, aby wyznaczyć do wodociągu pas „drogi koniecznej”. Jak zaznaczono wcześniej, urządzenie przesyłowe takie jak w rozpoznawanej sprawie jest urządzeniem liniowym, a nie punktowym. Dostęp do takiego urządzenia odbywa się zatem pasem służebności (po nitce do kłębka), a nie od drogi publicznej. W ocenie Sądu Okręgowego jest niepodobieństwem, aby na trasie przebiegu wodociągu przez kilkanaście bądź kilkadziesiąt nieruchomości, na każdej z tych nieruchomości przewidzieć swoistą „drogę konieczną” do wodociągu od najbliższej drogi publicznej. Gdyby tak było, to właściciele wszystkich nieruchomości na trasie przebiegu wodociągu musieliby zaniechać zagospodarowania działki pozostawiając pas wolny do przejazdu ciężkim sprzętem od drogi publicznej, w tym zabudowa szeregowa „odcinająca” wodociąg nie wchodziłaby w rachubę. W ocenie Sądu Okręgowego liniowy charakter urządzenia przesyłowego wyklucza ustanowienie niezliczonych ilości dróg dojazdowych do owego urządzenia, a dostęp ma się odbywać tylko wzdłuż pasa służebności. Wyjątek od tej zasady dotyczyć będzie naziemnych urządzeń przesyłowych wielkogabarytowych, przy których (ze względu na ich wielkość) dojazd wzdłuż jest niemożliwy, bądź bardzo utrudniony (przy czym Sąd zaznaczył, że w tut. Sądzie był jeden przypadek ustanowienia w ramach i granicach służebności przesyłu służebności dojazdu do słupów wysokiego napięcia w górach, gdzie trasa przejazdu wzdłuż słupów była wykluczona). Nie zachodzi taki wyjątek w przypadku urządzenia przesyłowego, które jest pod ziemią, albowiem dojazd doń jest możliwy wzdłuż pasa służebności. Przedsiębiorca przesyłowy jest przy tym uprawniony do zdjęcia płotu, aby wjechać, a gdyby wyrządził szkodę, jest zobowiązany do jej naprawienia na zasadach ogólnych.
Sąd Okręgowy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 22.12.2104r. wskazał również, iż przy ustaleniu prawidłowości określenia pasa eksploatacyjnego służebności pozostaje do rozstrzygnięcia kwestia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Tu Sąd zauważył, że podstawowa wątpliwość dotyczy tego, czy wynagrodzenie należy się tylko za pas eksploatacyjny służebności, czy też za oddziaływanie poza tę strefę. Dotychczas w podobnych sprawach Sąd Okręgowy przyjmował, że wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest pochodną szerokości strefy służebności, czyli węższa strefa – mniejsze wynagrodzenie, szersza strefa – wyższe wynagrodzenie. Wynikało to w prostej linii z opinii biegłych sądowych, którzy wyliczyli wynagrodzenie stosownie do szerokości strefy służebności.
Odnośnie Państwa pytania o wysokość wynagrodzenia, należy wskazać, iż ustawodawca przewidział, że ustanowienie służebności przesyłu winno nastąpić „za odpowiednim wynagrodzeniem ”na rzecz właściciela obciążonej nieruchomości. Tym samym służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie art. 3052 KC jedynie za wynagrodzeniem, chyba że właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, w sposób wyraźny zrzeknie się wynagrodzenia. Ustawodawca nie wskazuje nijakiej ścisłej miary wynagrodzenia, a posługując się klauzulą “odpowiedniego” wynagrodzenia, przerzuca ciężar oceny w stronę sądów orzekających. Taka klauzula generalna oznacza w praktyce, że w każdym przypadku należy uwzględniać indywidulanie okoliczności każdego konkretnego przypadku. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 KC powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością. Mając na uwadze aktualny kierunek w orzecznictwie, można stwierdzić, że pomimo braku wytycznych pozwalających na określenie wynagrodzenia, czynnikami, które mogą wywierać wpływ na jego wielkość, są: 1) charakter nieruchomości, która ma być obciążona – położenie, rodzaj, rozmiar, kształt; 2) jej społeczno-gospodarcze przeznaczenie ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a w ich braku właściwości terenu i sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich; 3) utrata pożytków; 4) zakres ograniczenia w prawie rozporządzania, swobodnego decydowania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu nieruchomości, która ma być obciążona; 5) zakres i sposób ingerencji przedsiębiorcy w prawa właściciela nieruchomości, która ma być obciążona; 6) zakres i sposób pozbawienia władztwa nad nieruchomością, która ma być obciążona; 7) umiejscowienie urządzeń; 8) trwałość i nieodwracalność obciążenia w dłuższej perspektywie (por. post. SN z 8.02.2013 r., IV CSK 317/12, Legalis; post. SN z 27.02.2013 r., IV CSK 440/12, Legalis). Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu może być odpowiednio zmniejszona, gdy jej ustanowienie służy również zwiększeniu użyteczności nieruchomości obciążanej.
Należy też dodać, że przy ocenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu wskazówką powinien być sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości właściciela oraz rozwój gospodarczy terenów położonych w sąsiedztwie, a ponadto okoliczność, że urządzenie przesyłowe jest usytuowane na tych terenach. Warto również zwrócić uwagę na fakt, że przy wyliczaniu wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu dla nieruchomości kupionych już z urządzeniami nie należy brać pod uwagę obniżenia wartości nieruchomości, ponieważ takie obciążenia znajdują swój wyraz w odpowiednio obniżonej cenie – zatem nabywca uzyskałby korzyść ekonomiczną dwukrotnie: raz poprzez obniżenie ceny i drugi raz w elemencie wynagrodzenia za ustanowienie służebności (tak: P. Zamroch, Wymagania za ustanowienie służebności przesyłu – zmienne składniki, „Przesył Energii” z 4.03.2013, przesył-energii.pl ).
Magdalena Borowczyk-Zalewska – główny specjalista ds. prawnych IGWP
